FAQ

Sprzedający: Odnova I sp. z o.o. sp. j – KRS: 0000889144, NIP: 676-252-44-08, REGON: 366718426, adres: Zwierzyniecka 14/9, Kraków 31-102

Adres sprzedawanej nieruchomości: ul. Kilińskiego 100, Łódź 90-012

Księga wieczysta nieruchomości: LD1M/00004807/9

Biuro sprzedaży mieści się przy ul. Wólczańskiej 4/2, Łódź

1. Kontakt z naszym Biurem sprzedaży – Agnieszka Leszczyńska – sprzedaz@kilinskiego100.pl – 796 800 178
2. Zapoznanie się z cennikiem, wzorem umowy przedwstępnej lub warunkowej umowy sprzedaży oraz wzorami uchwał wspólnoty mieszkaniowej,
3. Wybór mieszkania, podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wraz w wpłatą pieniędzy do depozytu notarialnego,
4. Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego,
5. Wpłata całej ceny za lokal w ciągu 2 dni od dnia zawarcia warunkowej umowy sprzedaży,
6. Oczekiwanie na odpowiedź Miasta w sprawie prawa pierwokupu,
7. Przeniesienie własności mieszkania,
8. Zgłoszenie się do podatku od nieruchomości,

Na tym etapie sprzedaży zakończyliśmy zawieranie umów rezerwacyjnych. Obecnie zawieramy ze zdecydowanymi klientami przedwstępne umowy sprzedaży wraz z protokołem depozytu notarialnego. Jest on konieczny, ponieważ remont inwestycji jest finansowany m.in. z pożyczki udzielonej spółce przez jednego z inwestorów Odnovy. Pożyczka jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Do czasu spłaty hipoteki wszystkie pieniądze rozumiane jako zaliczki na poczet ceny mieszkania będą trafiły do depozytu notarialnego. Po zwolnieniu hipoteki będą zawieranie z klientami warunkowe umowy sprzedaży.

Wszystkie mieszkania w naszej inwestycji są samodzielne, posiadają udział w gruncie i sprzedawane są bez żadnych obciążeń. Konstrukcja transakcji przewiduje, że wniosek o założenie księgi wieczystej dla danego mieszkania (czyli tak zwana księga lokalowa, gdyż księga macierzysta dla gruntu już istnieje) będzie zawarty w umowie przeniesienia własności danego mieszkania. Tym samym, mówiąc inaczej, w momencie zakupu samodzielnego mieszkania, nie posiada ono jeszcze uprzednio założonej księgi wieczystej, co jednak nie jest żadnym utrudnieniem lub przeszkodą, gdyż efekt jest dokładnie taki sam – kupujący nabywa wolne od obciążeń mieszkanie z własną księga wieczystą. Wszystkie mieszkania we pozostałych naszych inwestycjach były sprzedawane w dokładnie taki sposób i jest to powszechnie akceptowana reguła na rynku oraz praktykowany od lat schemat zawierania transakcji zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

Samodzielność lokali – Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Mieszkanie samodzielne nie musi być wydzielone do osobnej księgo wieczystej. Dopiero złożenie wniosku o założenie księgi dla samodzielnego lokalu, a następnie jej powstanie prowadzi do sytuacji, w której samodzielny lokal staje się lokalem wyodrębnionym (wydzielonym).

Spółka zobowiązuje się zakończyć wszystkie prace w terminie do końca 2027 roku. Jest to termin maksymalny, jednak wstępnie przewidujemy zakończenie rewitalizacji nie później niż do lata 2025 roku. Zawsze zwieramy dłuższe formalne terminy niż planowane w praktyce ze względów na daleką idącą ostrożność.

Główną przesłanką do ewentualnego późniejszego zakończenia prac remontowych, czyli w terminie do końca 2027 roku, mogłyby być poważne perturbacje natury polityczno-ekonomicznej. Należy jednak pamiętać, że dotychczas nawet tak skrajne i nieprzewidywalne wydarzenia, jak pandemia i wybuch wojny w Ukrainie, nie przeszkodziły nam w dokończeniu wcześniejszych inwestycji.

Z doświadczenia wiemy, że prace wykończeniowe, prowadzone w ostatnich miesiącach remontu, nie są przeszkodą w wynajmowaniu mieszkań, dlatego wspólnota zacznie w pełni funkcjonować jeszcze przed zakończeniem wszystkich prac.

Nabywając mieszkanie jeszcze w trakcie trwającego remontu budynku, Klienci mają możliwość wyboru najbardziej odpowiadających im lokali. Większość mieszkań, uznawana przez inwestorów za najbardziej atrakcyjne, sprzedawana jest na tym etapie rewitalizacji budynku. Oznacza to jednak akceptację dłuższego okresu oczekiwania na możliwość wynajmu lub zamieszkania, do czasu zakończenia większości prac remontowych w nieruchomości. Należy mieć świadomość, że w praktyce mieszkania będą mogły zostać zasiedlone nie wcześniej niż jesienią 2024 roku. Zakładamy wstępnie, że od czerwca 2024 roku. będzie możliwe rozpoczęcie wykonywania prac wykończeniowych w mieszkaniach. Jest to jednak jedynie termin orientacyjny, którego spółka w żaden sposób nie gwarantuje i się do niego nie zobowiązuje.

Inwestycja Kilińskiego 100 znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje prawo pierwokupu nieruchomości, które przysługuje Prezydentowi Miasta Łodzi. Z tego powodu do sprzedaży mieszkań w tej inwestycji konieczne jest zawarcie dwóch umów w formie aktu notarialnego: warunkowej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności nieruchomości.

W pierwszej kolejności Sprzedający zawierają z Kupującym warunkową umowę sprzedaży, w której określają cenę sprzedaży i inne konieczne warunki transakcji. Po jej podpisaniu, notariusz niezwłocznie wysyła wypis z aktu umowy do biura Prezydenta Miasta Łodzi, który w terminie 30 dni od dnia otrzymania powiadomienia, zobowiązany jest wypowiedzieć się o skorzystaniu bądź nieskorzystaniu z przysługującego mu prawa pierwokupu. W praktyce Miasto (Prezydent) z tego prawa nigdy nie korzysta. Należy jednak zaznaczyć, że w (teoretycznym) przypadku skorzystania z wyżej opisanego prawa pierwokupu, ostateczna umowa przeniesienia własności nieruchomości zawierana jest nie z Kupującym, ale z Gminą Łódź na warunkach określonych wcześniej w warunkowej umowie sprzedaży. Wówczas cenę nieruchomości uiszcza Gmina Łódź, a wpłaconą przez Kupującego na poczet zakupu nieruchomości cenę Sprzedający zobowiązany jest zwrócić Kupującemu w terminie określonym w warunkowej umowy sprzedaży. Obowiązek zwrotu całej wpłaconej ceny sprzedaży jest zabezpieczony poprzez notarialny tytuł egzekucyjny – art. 777 kpc.

Zdarza się, że warunkowa umowa sprzedaży mylona jest z przedwstępną umową sprzedaży. Należy pamiętać, że są to odmienne kategorie umów. W umowie przedwstępnej sprzedaży Sprzedający i Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę ostateczną (sprzedaży) za cenę i na warunkach określonych właśnie w umowie przedwstępnej. Z kolei warunkowa umowa sprzedaży zawierana jest tylko w przypadku istniejącego prawa pierwokupu i zawierana jest pomiędzy Sprzedającym, który sprzedaje, a Kupującym, który już w momencie podpisania aktu nabywa nieruchomość pod warunkiem, że uprawiony (w tym wypadku Prezydent Miasta Łodzi) nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Dlatego umowa przedwstępna zawsze będzie poprzedzać umowę warunkową sprzedaży, chociaż jej zawarcie nie jest wymagane i zależy wyłącznie od woli stron transakcji. Ważne jest zrozumienie, że żadna z obu wyżej opisywanych umów nie przenosi własności nieruchomości na Kupującego. Zdarzenie/skutek ten następuje dopiero z chwilą podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości, którą to umowę zawiera się w przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez uprawionego (w tym wypadku Prezydent Miasta Łodzi).

Również charakter wpłacanych środków, które mają służyć pokryciu ceny sprzedaży jest odmienny dla każdej z umów. W przypadku umowy przedwstępnej Kupujący wpłaca kwotę tytułem zadatku (rzadziej zaliczki) i zwyczajowo przyjmuje się, że jest to 10% wartości nieruchomości. Natomiast po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży Kupujący, w ciągu maksymalnie 2 dni, wpłaca całą cenę sprzedaży, a nie zadatek lub zaliczkę. W przeciwieństwie do zadatku i zaliczki, cena sprzedaży jest bezzwrotna, gdyż jest już zapłacona.

Podsumowując, umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia umowy sprzedaży (w przypadku istnienia prawa pierwokupu jest ona rozbija z konieczności zasad funkcjonowania tej instytucji, na dwie równorzędne umowy – warunkową umowę sprzedaży i umowę przeniesienia własności), a warunkowa umowa sprzedaży jest umową sprzedaży nieruchomości, gdzie jedynym warunkiem przyszłego przeniesienia własności kupowanej nieruchomości jest skorzystanie bądź nieskorzystanie przez Miasto (Prezydenta) z prawa pierwokupu. W związku z tym, warunkowa umowa sprzedaży wiąże strony mocniej niż umowa przedwstępna.

Spółka nie jest deweloperem, a sprzedaż mieszkań w inwestycji Kilińskiego 100 nie odbywa się w ramach przepisów ustawy deweloperskiej. Mieszkania w inwestycji Kilińskiego 100 sprzedawane są na rynku wtórnym, nie pierwotnym. W związku z tym, sprzedaż korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, a cena lokalu jest ceną brutto, która równa się cenie netto. Z tego powodu obowiązek opłacenia podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 2% ceny sprzedaży spoczywa na Kupującym. Podatek ten jest uiszczany przy podpisaniu w kancelarii notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, a notariusz, jako płatnik podatku PCC, zobowiązany jest pobrać od Kupującego wpłaconą kwotę i odprowadzić ją do właściwego urzędu skarbowego.

Wszystkie transakcje dotyczące inwestycji Kilińskiego 100 są zawierane w Kancelarii Notarialnej Pani Notariusz Anny Goździalskiej mieszczącej się przy ulicy Piotrkowskiej 16.

Adres www – http://www.notariusz-cennik.pl/Lodz/Notariusz-Anna-Gozdzialska.html

Telefon – 42 632 20 81

Stawki opłat notarialnych zostały z góry wynegocjowane i dla wszystkich klientów są takie same, a ich wysokości zależy od wartości transakcji. Są też one niższe od tych, które obowiązują innych klientów kancelarii.

Możliwe jest dokonanie płatności na trzy różne sposoby:

• gotówką,

• kartą płatniczą (tylko taksa notarialna, gdyż opłaty publicznoskarbowe należy opłacać gotówką)

• przelew bankowy z własnego urządzenia lub z laptopa udostępnianego klientom przez kancelarię notarialną (także opłaty publicznoskarbowe).

Umowę rezerwacyjną można zawrzeć osobiście lub na podstawie pełnomocnictwa, przy czym na etapie umowy rezerwacyjnej wystarcza nam złożenie oświadczenia o jego istnieniu. Aby dokonać wiążącej rezerwacji należy podpisać umowę rezerwacyjną, regulamin rezerwacji, odesłać nam podpisane dokumenty i wpłacić opłatę rezerwacyjną. W przypadku nabywania mieszkania przez więcej niż jedną osobę, wystarczy podpis jednego z kupujących.

Umowy notarialne: Warunkową umowę sprzedaży i przeniesienia własności lokalu można zawrzeć za pośrednictwem pełnomocnika wyłącznie w przypadku, gdy pełnomocnictwo ma formę aktu notarialnego. Prosimy o konsultację z Kancelarią Notarialną Pani Notariusz Anny Goździalskiej w celu weryfikacji prawidłowości treści pełnomocnictwa. Ze względu na rozbudowaną treść warunkowej umowy sprzedaży, a zatem sporządzenia szczegółowego pełnomocnictwa, to jego wzór zostanie dostarczony przez Kancelarię lub przez nas.

Dla Państwa wygody standardowo zawieramy w warunkowej umowy sprzedaży pełnomocnictwo dla sprzedającej Spółki, dzięki któremu istnieje możliwość przeniesienia własności mieszkania bez Państwa obecności w notariacie. Jest to wygodna opcja dla tych, którzy nie potrzebują lub nie mogą pojawić się w notariacie na umowie, a zależy im na przeniesieniu własności. Biuro sprzedaży pobierze za Państwa wypis z aktu i przekaże go Państwu w uzgodniony sposób, także listem.

Aby zawarcie umowy przeniesienia własności przez Spółkę bez Państwa obecności było możliwe, konieczne będzie uprzednie pokrycie przez Państwa pełnych kosztów notarialnych, a także opłat publicznoprawnych. Dokładna kwota zostanie wyliczona przez Kancelarię.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem). Powstaje ona z mocy prawa, w uproszczeniu, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Z prawa własności nieruchomości lokalowej (mieszkania) wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej. Ustawa o własności lokali wprowadza szereg pojęć i procedur, których zrozumienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej m.in. przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwie w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Ostatecznie, każdy kolejny klient, po zawarciu umowy przeniesienia własności mieszkania, staje się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej, co od tego momentu rodzi dla niego prawa i obowiązki.

Po podpisaniu umowy przeniesienia własności lokalu nowy właściciel mieszkania automatycznie staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości. Od tego momentu jest zobowiązany do ponoszenia opłat, których wysokość regulują uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Ma także wszelkie prawa przysługujące mu z tytułu bycia członkiem wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa będzie administrowana przez jedną ze spółek z grupy Odnova. Dysponujemy profesjonalną kadrą i wieloletnim doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami, a stawki za zarządzanie nie odbiegają od rynkowych.

Rolę zarządu nieruchomości sprawowanym w trybie art. 18 ustawy o własności lokali będzie pełnił jeden ze wspólników naszego funduszu, a zatem osoba z wieloletnim i wieloaspektowym doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomości.

https://bip.uml.lodz.pl/urzad-miasta/zalatw-sprawe-urzedowa/wyszukiwarka-spraw/?tx_edgeknowledgebase_article%5Barticle%5D=3426&tx_edgeknowledgebase_article%5Baction%5D=show&tx_edgeknowledgebase_article%5Bcontroller%5D=Article

https://druki.gofin.pl/in-1-informacja-o-nieruchomosciach-i-obiektach-budowlanych,wzor,1554,180.html

https://druki.gofin.pl/zin-1-zalacznik-do-informacji-o-nieruchomosciach-i-obiektach,wzor,1555,180.html
(https://druki.gofin.pl/informacje-o-programie.html – w wersji darmowej można zapisać do PDF poprzez drukarkę wirtualną, np. PDF Creator: https://www.pdfforge.org/pdfcreator)

https://www.gov.pl/web/gov/wyslij-pismo-ogolne